Location meublée ou nue : que choisir pour votre bien?

C'est l'une des premières questions que se pose un propriétaire bailleur : faut-il louer son bien meublé ou vide ? Il n'existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend de votre bien, de sa localisation, de votre horizon de détention et de votre situation fiscale. Cet article passe en revue les vrais critères de décision, sans raccourci, avec les particularités du marché d'Antibes et de la Côte d'Azur.

La différence de fond : durée et souplesse du bail

La distinction la plus immédiate concerne la durée du bail.

En location nue (vide), le bail est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est un particulier, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire bénéficie d'une grande stabilité, et le bailleur d'une vacance moins fréquente.

En location meublée, le bail est d'un an, renouvelable, ramené à neuf mois pour un étudiant (sans reconduction automatique). Il existe aussi le bail mobilité, de un à dix mois, pour les publics en mobilité (stage, formation, mutation). Cette souplesse est un atout dans une ville comme Antibes, où la demande étudiante, saisonnière et professionnelle est réelle.

À retenir : le meublé offre de la flexibilité et une rotation plus rapide ; le nu offre de la stabilité et moins de gestion.

La fiscalité : le critère qui fait souvent pencher la balance

C'est ici que se joue l'essentiel, et c'est aussi là que la réglementation a le plus évolué.

En location nue : le régime foncier

Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers. Deux options :

• Le micro-foncier, accessible tant que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif. Simple, mais peu optimisant.

• Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et, le cas échéant, de générer un déficit foncier reportable.

En location meublée : le régime BIC et le statut LMNP

Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans la plupart des cas. Deux options là aussi :

• Le micro-BIC. Pour une location meublée de longue durée, l'abattement forfaitaire est de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. C'est nettement plus favorable que le micro-foncier de la location nue.

• Le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l'amortissement du bien et du mobilier. Cet amortissement permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.

L'avantage fiscal de l'amortissement explique l'attrait historique du meublé.

Les réformes 2025-2026 : ce qui a vraiment changé

Le sujet a été brouillé par plusieurs réformes. Mettons les choses au clair.

D'abord, le durcissement du micro-BIC a visé les meublés de tourisme (location de courte durée type Airbnb), dont l'abattement non classé a été ramené à 30 % avec un seuil abaissé. La location meublée de longue durée n'est pas concernée par cet abattement réduit : elle conserve son abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €. C'est précisément l'activité que nous pratiquons à Gestimmo Antibes, notre société partenaire Stay In Antibes s'occupant quant à elle des locations saisonnières.

Ensuite, et c'est la mesure la plus structurante : depuis les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. En clair, l'avantage de l'amortissement n'est plus « gratuit » à la sortie : il est en partie repris au moment de vendre. Cela ne change rien à la fiscalité annuelle des loyers, mais renforce l'intérêt d'une détention longue, les abattements pour durée de détention venant alléger la plus-value taxable au fil des années.

Le LMNP reste un dispositif attractif. Il est simplement devenu plus technique à piloter, et mérite une vraie simulation avant de décider.

Le profil des locataires et l'attrait commercial

Au-delà de la fiscalité, le choix dépend de la clientèle visée.

La location nue attire des locataires qui s'installent durablement : familles, actifs établis localement. Vacance plus rare, relation plus longue, gestion plus calme.

La location meublée attire une clientèle plus mobile : étudiants (Antibes et Sophia Antipolis tout proche), jeunes actifs, cadres en mission, clientèle internationale. Les loyers au mètre carré sont généralement plus élevés en meublé, ce qui compense une rotation plus fréquente, à condition de bien gérer les périodes de transition.

À Antibes, la présence d'une population internationale et la saisonnalité du marché rendent le meublé souvent pertinent — sans pour autant disqualifier le nu, très demandé pour les résidences principales en centre-ville et à La Fontonne par exemple.

Ce que les deux formules ont en commun

Quel que soit votre choix, certaines règles s'appliquent à toute location longue durée d'une résidence principale.

Antibes est classée en zone tendue. Conséquences concrètes : lors d'une relocation, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire (revalorisé dans la limite de l'évolution de l'IRL), sauf exceptions ; et le préavis du locataire est réduit à un mois.

Par ailleurs, le calendrier des passoires thermiques vaut pour le meublé comme pour le nu : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location ; les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Une réforme présentée en avril 2026 pourrait assouplir ce calendrier en autorisant la relocation sous condition d'engagement de travaux, mais tant qu'elle n'est pas votée, ce sont les règles actuelles qui s'appliquent.

Alors, meublé ou nu ?

En simplifiant à l'extrême :

Choisissez plutôt le meublé si votre bien se prête à une clientèle mobile, si vous visez une optimisation fiscale au réel, et si vous acceptez une gestion un peu plus active.

Choisissez plutôt le nu si vous privilégiez la stabilité, une gestion plus légère, et un horizon long.

Mais ces repères ne remplacent pas une analyse de votre situation : niveau de revenus, fiscalité personnelle, état et emplacement du bien, projet patrimonial. C'est exactement le travail que nous menons lors d'un échange préalable, avant tout engagement.

Pour aller plus loin, découvrez notre offre de gestion locative, nos réponses dans la foire aux questions, ou prenez contact pour évaluer votre bien à Antibes ou sur la Côte d'Azur.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité immobilière évolue régulièrement ; nous vous recommandons une simulation adaptée à votre situation avant toute décision. Mis à jour en juin 2026