QUESTIONS FRÉQUENTES

Le changement de syndic est encadré par la loi du 10 juillet 1965. Il se déroule en quatre étapes principales : le conseil syndical engage une mise en concurrence de plusieurs cabinets, sélectionne un ou plusieurs candidats à proposer aux copropriétaires, fait inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et le vote intervient à la majorité de l'article 25. Le syndic désigné prend ses fonctions à la date prévue dans la résolution, et l'ancien syndic doit transmettre l'ensemble des documents et fonds dans les délais légaux. Notre page dédiée aux conseils syndicaux détaille cette procédure pas à pas.

Le changement intervient lors d'une assemblée générale. La plupart des copropriétés tiennent une AG annuelle ordinaire, dont la date est définie par les statuts ou par usage. Il est techniquement possible de convoquer une AG extraordinaire pour traiter spécifiquement la question du syndic, mais cela suppose des frais supplémentaires et un quorum à atteindre. Dans la majorité des cas, la mise en concurrence se prépare quelques mois avant l'AG annuelle, pour pouvoir y inscrire la résolution.

Les tarifs varient considérablement selon la taille de la copropriété, sa complexité technique, sa localisation, et la qualité du service. Pour donner un ordre de grandeur, le forfait annuel d'un syndic professionnel se situe généralement entre 150 € et 350 € par lot principal, avec des écarts importants selon les cas. Les prestations particulières s'ajoutent en supplément, à l'unité, sur la base d'un tarif figurant au contrat. Notre page Honoraires détaille la logique de tarification.

Le syndic bénévole est obligatoirement un copropriétaire de l'immeuble qu'il gère, et il n'est pas rémunéré. Cette formule convient aux petites copropriétés simples, où une personne motivée peut absorber la charge. Le syndic professionnel est un cabinet titulaire d'une carte professionnelle, qui exerce le métier à titre principal et est rémunéré par contrat. Il est obligatoire pour les copropriétés au-delà d'une certaine complexité, et fortement recommandé dès qu'il y a des sujets techniques, financiers ou contentieux à traiter.

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en AG. Son rôle est d'assister le syndic, de contrôler sa gestion, et de servir d'interface entre le syndic et l'ensemble des copropriétaires. Il a le droit de consulter à tout moment les documents et comptes de la copropriété, il est obligatoirement consulté sur certaines décisions, et il participe activement à la préparation des AG. Sa mission est encadrée par la loi de 1965 et le décret de 1967.

Une AG ordinaire doit se tenir au moins une fois par an. Le syndic envoie une convocation au moins 21 jours avant la date prévue, accompagnée de l'ordre du jour, des résolutions soumises au vote, et des documents qui les justifient (devis, comptes, projet de budget). L'AG se tient à la date prévue, en présence physique ou par visio si les statuts l'autorisent. Chaque résolution est votée selon une règle de majorité spécifique à son objet. Un procès-verbal est rédigé et notifié aux copropriétaires dans le mois qui suit.

Les charges sont réparties entre copropriétaires selon des clés de répartition définies par le règlement de copropriété. Les charges générales (administration, entretien des parties communes générales) sont réparties au prorata des tantièmes généraux, qui dépendent en principe de la valeur relative de chaque lot. Les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective) sont réparties selon des clés spécifiques, qui ne concernent que les lots utilisateurs du service. Le détail des clés applicables figure au règlement de copropriété, et chaque appel de fonds que vous recevez détaille la répartition.

Plusieurs raisons peuvent expliquer une variation. La plus fréquente est la régularisation annuelle des charges : à la clôture de l'exercice, le syndic compare les charges réelles aux provisions appelées, et ajuste — par un trop-perçu remboursé, ou par un complément demandé. Une autre raison est l'apparition d'une charge exceptionnelle : un sinistre, un travail urgent, une augmentation d'un contrat. Enfin, le vote d'un budget en hausse lors de la dernière AG entraîne une augmentation des appels de fonds réguliers. Si une variation vous interroge, vous pouvez nous demander une explication détaillée. C'est précisément l'engagement de transparence que nous prenons.

Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété de plus de 10 lots et de plus de 5 ans doit constituer un fonds travaux, destiné à anticiper les gros travaux à venir. Chaque copropriétaire y cotise au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel. Ce fonds est conservé sur un compte bancaire séparé et ne peut être utilisé que pour des travaux votés en AG. En cas de vente d'un lot, la part du fonds travaux attachée à ce lot reste acquise à la copropriété — elle n'est ni remboursée au vendeur, ni transmise à l'acheteur. C'est une réserve collective, pas une épargne individuelle.

Le syndic est l'interlocuteur unique en cas de sinistre touchant les parties communes ou plusieurs lots. Concrètement, dès la déclaration du sinistre, le syndic alerte l'assureur de l'immeuble, fait constater les dégâts, mandate un expert si nécessaire, sollicite les devis de réparation, suit le dossier d'indemnisation, et organise la remise en état. Pour les copropriétaires individuellement touchés, leur propre assurance habitation prend le relais sur les parties privatives, en coordination avec le dossier de l'immeuble.

Non. Sauf urgence avérée mettant en cause la sécurité ou la conservation de l'immeuble, toute décision de travaux doit être votée en assemblée générale. La règle de majorité applicable dépend de la nature des travaux : majorité simple pour les travaux d'entretien, majorité absolue pour les travaux d'amélioration, majorité des deux tiers pour certaines transformations. Le syndic prépare les devis, présente les résolutions à l'AG, et exécute la décision votée — il ne se substitue pas aux copropriétaires.