Comment bien choisir son locataire (sans enfreindre la loi)
Dernière mise à jour : 4 sept.
Choisir son locataire est la décision la plus importante d'une mise en location. Un bon locataire, c'est un loyer qui rentre, un logement entretenu, une relation sereine. Un dossier insuffisamment vérifié, ce sont des impayés, des dégradations, parfois une procédure longue et coûteuse. Mais la sélection d'un locataire est aussi un exercice juridique encadré, où quelques erreurs fréquentes exposent le bailleur à de lourdes sanctions. Voici les règles selon lesquelles votre locataire doit être sélectionné — que vous vous en chargiez vous-même ou que vous nous en confiiez le soin.
Ce que vous avez le droit de demander
La loi encadre strictement les documents qu'un bailleur peut exiger. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi ALUR, fixe une liste limitative de pièces justificatives. Le principe est simple et sans appel : si un document ne figure pas dans cette liste, il est interdit de le demander. La règle est la même pour une location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire.
Les pièces autorisées se répartissent en quatre catégories :
Une pièce justificative d'identité en cours de validité.
Un justificatif de domicile (trois dernières quittances de loyer, attestation d'hébergement, dernier avis de taxe foncière…).
Un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur, extrait K ou K bis, carte professionnelle…).
Un ou plusieurs justificatifs de ressources (bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatifs de pensions, de prestations ou de revenus fonciers…).
Un dossier de salarié en CDI comporte ainsi le plus souvent six à huit pièces. C'est suffisant pour juger sérieusement une candidature.
Ce que vous n'avez PAS le droit de demander
C'est le point que beaucoup de bailleurs ignorent, et il coûte cher. Réclamer un justificatif non autorisé expose à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Sont notamment interdits :
tout relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte ou autorisation de prélèvement ;
la carte Vitale, un dossier médical ou toute information de santé ;
un extrait de casier judiciaire ;
un contrat de mariage, un certificat de concubinage ou une attestation de vie commune ;
une photographie (autre que celle figurant sur la pièce d'identité).
Par ailleurs, aucune somme ne doit être exigée du candidat pour « réserver » le logement avant la signature du bail.
Ces interdictions s'appliquent même lorsque le candidat accepte spontanément de fournir le document. La collecte et la conservation des dossiers doivent également respecter les principes de nécessité et de minimisation prévus par le RGPD ; les pièces superflues transmises spontanément devraient d'ailleurs être supprimées ou renvoyées au candidat.
Le garant : mêmes règles, une précision utile
Lorsqu'un candidat présente un garant (une caution), celui-ci fournit des justificatifs des mêmes quatre catégories. Vous ne pouvez pas exiger de lui plus de documents que du locataire, et les pièces interdites le sont tout autant pour le garant.
Une précision qui concerne particulièrement la clientèle internationale d'Antibes : un bailleur ne peut pas refuser une caution au seul motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cela n'interdit pas, en revanche, d'évaluer objectivement sa solvabilité, ni de tenir compte des conditions d'un éventuel contrat de garantie loyers impayés.
Évaluer la solvabilité : la règle des trois fois le loyer
Comment juger si un candidat pourra payer ? La pratique — car il s'agit d'un usage, non d'une obligation légale — retient un revenu net mensuel équivalent à environ trois fois le loyer charges comprises, soit un taux d'effort de l'ordre de 33 %. Pour un loyer de 1 200 € charges comprises, on attend donc environ 3 600 € de revenus nets.
Ce repère ne fait pas tout. Un dossier se lit dans son ensemble : stabilité de l'emploi, nature du contrat, régularité des revenus, présence d'un garant solide. Et il faut le vérifier : bulletins de salaire, contrats de travail et avis d'imposition peuvent être falsifiés. La cohérence des différentes pièces doit donc être contrôlée avec attention — l'authenticité d'un avis d'imposition peut notamment être vérifiée à partir de ses références, grâce au service en ligne de l'administration fiscale. C'est un réflexe que nous appliquons systématiquement.
L'écueil majeur : la discrimination
Vous êtes libre de choisir votre locataire parmi les dossiers conformes. Mais cette liberté a une limite absolue : vous ne pouvez jamais refuser un candidat sur un critère discriminatoire. La loi en prohibe plus de vingt : origine, sexe, situation de famille, grossesse, apparence physique, patronyme, état de santé, handicap, orientation sexuelle, âge, opinions, religion, lieu de résidence, précarité sociale…
Les sanctions sont lourdes : un refus discriminatoire est un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. En pratique, la protection est simple : fondez toujours votre décision sur des critères objectifs. La complétude, la solvabilité et la fiabilité du dossier en sont, à condition d'être appliqués de manière identique à tous les candidats. Conservez une trace des critères utilisés, afin de pouvoir justifier, si nécessaire, que votre décision était étrangère à toute discrimination — car en cas de soupçon, c'est au bailleur de démontrer l'objectivité de son choix.
Les outils qui sécurisent la sélection
Trois dispositifs facilitent une sélection à la fois rigoureuse et conforme :
DossierFacile, le service public numérique gratuit de l'État : le candidat y constitue un dossier contrôlé et labellisé, qu'il partage au moyen d'un lien sécurisé ; les documents sont filigranés et il peut désactiver leur accès.
La garantie Visale d'Action Logement : une caution gratuite qui se substitue au garant physique pour les publics éligibles — utile quand un bon candidat n'a pas de garant.
L'assurance loyers impayés (GLI) : une couverture privée contre les impayés. Elle impose ses propres critères d'éligibilité du dossier (souvent un taux d'effort inférieur à un tiers) et n'est en principe pas cumulable avec un garant physique, sauf pour les étudiants et apprentis.
Un dernier réflexe, souvent oublié : ne conservez pas indéfiniment les dossiers des candidats non retenus. La CNIL considère qu'une conservation de trois mois en base active est en principe adéquate pour les données recueillies afin d'apprécier la solvabilité.
Bien choisir son locataire, c'est aussi se protéger
On le voit : sélectionner un locataire, ce n'est pas seulement flairer le « bon profil ». C'est réunir les bonnes pièces, vérifier ce qui peut l'être, évaluer une solvabilité — et éviter les fautes juridiques qui transforment une simple location en contentieux. Bien évaluer un loyer en amont (voir notre article sur la formation d'un loyer à Antibes) attire déjà de meilleurs dossiers ; une sélection rigoureuse fait le reste.
C'est précisément ce que nous prenons en charge dans notre gestion locative : constitution et vérification des dossiers, respect scrupuleux du cadre légal, et sélection fondée sur des critères objectifs qui protègent le propriétaire autant qu'ils sécurisent le loyer. Pour confier votre bien antibois en toute sérénité, parlons-en.
En résumé
Demandez uniquement les pièces autorisées par le décret de 2015, jamais les documents interdits. Évaluez la solvabilité autour de trois fois le loyer, vérifiez les justificatifs, et décidez toujours sur des critères objectifs — jamais sur la personne. Appuyez-vous sur DossierFacile, Visale ou une GLI selon les cas. Bien choisir son locataire, c'est autant une affaire de méthode que de flair.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La réglementation de la location évolue ; nous restons à votre disposition pour toute question propre à votre situation.
