Plus-value immobilière à la revente : ce que tout vendeur antibois doit savoir

Article mis à jour le 13/08/2026

Vendre un bien, ce n'est pas seulement encaisser un prix. Entre l'achat et la revente, le gain réalisé — la plus-value — intéresse aussi le fisc. Pour beaucoup de vendeurs, c'est une mauvaise surprise de dernière minute. Pourtant, les règles sont connues, et surtout, les cas d'exonération sont nombreux. Voici ce qu'il faut comprendre avant de signer, avec le cas particulier du meublé qui a changé récemment.

Le principe : qu'est-ce qu'une plus-value immobilière imposable ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Mais le calcul retient un prix d'acquisition corrigé, plus favorable que le prix d'achat brut.

À votre prix d'achat, l'administration permet d'ajouter :

• les frais d'acquisition (frais de notaire, droits) : soit pour leur montant réel, soit sous forme d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;

• les travaux : soit pour leur montant réel justifié, soit sous forme d'un forfait de 15 % du prix d'achat, à condition de détenir le bien depuis plus de cinq ans.

Ces majorations réduisent d'autant la plus-value imposable. Un bien acheté 300 000 €, détenu plus de cinq ans, est ainsi retenu pour un prix d'acquisition corrigé de l'ordre de 367 500 € une fois les deux forfaits appliqués.

Les taux : combien prélève le fisc ?

Sur la plus-value imposable, le taux global est de 36,2 %, composé de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux.

À cela peut s'ajouter une surtaxe sur les plus-values élevées : lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe progressive de 2 % à 6 % s'applique. C'est l'exception ; l'essentiel des ventes de résidences ordinaires reste sous ce seuil.

Point pratique : vous n'avez rien à avancer vous-même. La plus-value est calculée et prélevée directement par le notaire au moment de la vente. Vous touchez le solde, net d'impôt.

Le levier principal : l'abattement pour durée de détention

C'est le mécanisme le plus important, et le plus rassurant : plus vous détenez longtemps, moins vous êtes taxé. Deux barèmes distincts s'appliquent.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %), un abattement court à partir de la sixième année, jusqu'à l'exonération totale à 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est plus lent : l'exonération totale n'intervient qu'à 30 ans.

Concrètement, un bien détenu 22 ans n'est plus imposé au titre de l'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à la 30ᵉ année. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée, quelle que soit son ampleur.

L'exonération reine : la résidence principale

C'est de loin le cas le plus fréquent, et le plus avantageux. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans aucune condition de durée de détention. Que vous y viviez depuis dix ans ou dix-huit mois, le gain n'est pas taxé.

Deux conditions à connaître : le logement doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente, et cette occupation doit pouvoir être démontrée (adresse fiscale, factures, abonnements). Une tolérance admet un délai — de l'ordre d'un an — entre le départ et la vente, à condition que le bien soit mis en vente immédiatement et laissé libre. Les dépendances vendues en même temps (garage, cave) profitent de la même exonération.

Les autres exonérations à vérifier avant de signer

Au-delà de la résidence principale et des 30 ans de détention, plusieurs situations exonèrent tout ou partie de la plus-value. Il vaut la peine de les vérifier systématiquement, car l'économie se chiffre parfois en dizaines de milliers d'euros :

• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions strictes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes, et réemployer le prix dans les 24 mois pour acquérir sa résidence principale.

• Les petites cessions, dont le prix de vente n'excède pas 15 000 €.

• Les personnes âgées ou invalides sous conditions de revenus, et les résidents en maison de retraite ou en établissement spécialisé, pour la vente de leur ancienne résidence principale dans un certain délai.

• Les non-résidents, qui relèvent d'un régime spécifique : un vendeur affilié à la sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne n'acquitte pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, mais un prélèvement de solidarité réduit. Un point à part entière pour la clientèle internationale d'Antibes, que nous savons accompagner.

Le cas particulier du meublé (LMNP) : ce qui a changé

Si vous vendez un bien qui a été loué en meublé sous le statut LMNP au régime réel, une réforme récente change la donne — et beaucoup de propriétaires l'ignorent encore.

Jusqu'à début 2025, les amortissements déduits pendant la location (qui réduisaient, voire annulaient, l'impôt sur les loyers) n'entraient pas dans le calcul de la plus-value à la revente. C'était un double avantage propre au LMNP.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 y a mis fin. Pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Une réponse ministérielle de mars 2026 a précisé que la mesure vise tous les amortissements, y compris ceux pratiqués avant 2025 — il n'existe pas de clause épargnant les biens anciens.

Quelques nuances importantes : les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés (seuls ceux de l'immobilier le sont) ; les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent au dispositif ; et surtout, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur la plus-value majorée. Un bien meublé détenu plus de 22 ans reste donc très peu, voire pas, touché par la réforme.

Le LMNP conserve son intérêt — l'avantage sur l'imposition des loyers demeure entier pendant toute la détention — mais l'arbitrage de revente doit désormais intégrer ce paramètre. Nous détaillons le choix du régime dans notre article sur la location meublée ou nue.

En résumé

La plus-value se calcule sur un prix d'acquisition corrigé, s'allège avec la durée de détention (exonération à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), et disparaît totalement pour une résidence principale. De nombreuses exonérations existent, et le cas du meublé mérite une attention particulière depuis 2025.

La règle d'or : vérifier votre situation avant de signer le compromis, pas après. Un cas d'exonération manqué ou une réintégration LMNP non anticipée peut coûter cher. Avant de mettre votre bien en vente à Antibes, faisons le point : nous établissons un accompagnement à la vente qui intègre l'estimation, la dimension fiscale et la lecture de votre copropriété. Prenons contact, sans engagement.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité de la plus-value immobilière est complexe et évolue régulièrement ; nous vous recommandons de valider votre situation avec votre notaire ou un conseil fiscal avant toute décision.