Comprendre l'assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale est le moment le plus important de la vie d'une copropriété. C'est là que se votent le budget, les travaux, l'élection du conseil syndical, parfois le changement de syndic. C'est l'organe souverain du syndicat des copropriétaires : rien d'engageant ne se décide en dehors d'elle. Et pourtant, beaucoup de copropriétaires la vivent comme une formalité obscure. Cet article en donne les clés, étape par étape.

Article mis à jour le 20/08/2026

Qu'est-ce que l'assemblée générale, et quand se tient-elle ?

L'assemblée générale réunit tous les copropriétaires pour prendre les décisions concernant l'immeuble. La loi impose d'en tenir au moins une par an : c'est l'assemblée générale ordinaire, qui approuve notamment les comptes de l'exercice écoulé et vote le budget prévisionnel du suivant.

En pratique, la plupart des copropriétés la tiennent entre mars et juin, une fois les comptes de l'année bouclés. Une assemblée générale extraordinaire peut aussi être convoquée à tout moment pour une décision urgente ou importante — des travaux imprévus, par exemple.

Le tout est encadré par deux textes de référence : la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, plusieurs fois modifiés (lois ALUR et ELAN, notamment).

La convocation : la première étape à surveiller

C'est le syndic qui convoque l'assemblée. La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date de l'AG. Ce délai est impératif : une convocation tardive rend l'ensemble des décisions contestable.

Attention à une subtilité que beaucoup ignorent : le délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée, pas de son envoi. En pratique, un syndic sérieux prévoit 24 à 25 jours de marge pour absorber les aléas postaux. La convocation peut être adressée par lettre recommandée, remise contre émargement, ou par voie électronique si le copropriétaire a donné son accord exprès.

La convocation doit contenir, sous peine d'irrégularité :

• la date, l'heure et le lieu de l'AG (dans la commune de la copropriété) ;

• l'ordre du jour détaillé, chaque résolution étant numérotée et assortie de la règle de majorité qui lui est applicable ;

• les documents nécessaires au vote : comptes, budget, devis pour les travaux soumis au vote, projets de contrats ;

• le formulaire de vote par correspondance.

  
  

Un point capital : on ne vote que ce qui est inscrit à l'ordre du jour. Une décision prise sur un sujet non inscrit est nulle. D'où l'importance de lire attentivement l'ordre du jour dès réception — et, si un sujet manque, d'en demander l'inscription en amont.

Qui vote, et comment ?

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part, exprimée en tantièmes. Un grand appartement pèse donc davantage qu'un studio. La loi prévoit toutefois un garde-fou : si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites pour ne pas écraser celles des autres.

Trois façons de participer :

• Être présent à la séance.

• Se faire représenter par un mandataire — un autre copropriétaire, son conjoint, ou un tiers — muni d'un pouvoir.

• Voter par correspondance avant l'assemblée, grâce au formulaire joint à la convocation. C'est un droit permanent, précieux pour ceux qui ne peuvent se déplacer — nombreux à Antibes, où les résidences secondaires sont fréquentes.

  
  

La participation à distance par visioconférence est également possible lorsque l'assemblée en a décidé les modalités. Il n'existe pas de quorum : l'AG se tient valablement même si peu de copropriétaires sont présents.

Les règles de majorité : le cœur du sujet

C'est le point le plus technique, et le plus important. Toute décision n'obéit pas à la même règle de vote. La loi rattache chaque résolution à l'une de quatre majorités.

La majorité simple (article 24). La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions ne comptent pas. Elle vaut pour les décisions courantes : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux d'entretien.

La majorité absolue (article 25). La majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Plus exigeante, elle concerne des décisions structurantes : désignation ou révocation du syndic, élection du conseil syndical, travaux d'amélioration, autorisation donnée à un copropriétaire de modifier une partie commune.

La passerelle (article 25-1). Un mécanisme utile : si une résolution relevant de l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue, mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement, cette fois à la majorité simple de l'article 24. Cela évite qu'une décision raisonnable soit bloquée par les absents.

La double majorité (article 26). La majorité des copropriétaires (en nombre) représentant au moins les deux tiers des voix. Réservée aux décisions les plus lourdes, comme certaines modifications du règlement de copropriété.

L'unanimité. Exigée pour les décisions les plus graves, telle la modification de la destination de l'immeuble.

Une erreur de majorité — appliquer l'article 24 là où l'article 25 s'imposait — rend la décision contestable, même si elle a été adoptée. C'est l'un des motifs de contentieux les plus fréquents, et l'une des raisons pour lesquelles la rigueur du syndic compte autant.

Le déroulé de la séance et le procès-verbal

L'assemblée s'ouvre par la signature de la feuille de présence, puis la désignation d'un président de séance et, généralement, d'un ou deux scrutateurs. Chaque résolution est ensuite présentée, débattue, puis soumise au vote selon sa majorité propre. Les résultats sont consignés au fur et à mesure.

Le procès-verbal est rédigé séance tenante. Il recense chaque résolution, la majorité appliquée, le résultat du vote et, pour chaque décision, le nom des copropriétaires opposants et le nombre de voix contre. C'est un document essentiel : il fait foi des décisions et sera exigé, par exemple, en cas de vente d'un lot.

Après l'AG : notification et délai de contestation

Le syndic doit notifier le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée aux copropriétaires opposants et défaillants (absents non représentés).

Cette notification déclenche un délai important : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour contester une décision devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, les décisions deviennent définitives. À noter : un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas la contester.

Bien vivre son assemblée générale

Quelques réflexes simples changent tout, que vous soyez copropriétaire ou membre du conseil syndical :

• Lire l'ordre du jour dès réception, et demander l'inscription d'un point manquant avant l'AG plutôt que de le découvrir absent le jour même.

• Examiner les documents joints — comptes, devis — pour arriver informé.

• Utiliser le vote par correspondance si vous ne pouvez pas être présent, plutôt que de laisser vos voix se diluer dans l'absence.

• Poser vos questions en amont au syndic : une bonne AG se prépare avant la séance, pas pendant.

C'est précisément la préparation que nous soignons. L'AG est aussi le moment où se votent le budget et les travaux — pour en comprendre les conséquences, voyez notre article sur les charges de copropriété — et, le cas échéant, où s'organise un changement de syndic.

L'assemblée générale se prépare (convocation à 21 jours, ordre du jour précis, documents joints), se vote selon des règles de majorité strictes (articles 24, 25, 26, unanimité), et se conclut par un procès-verbal contestable pendant deux mois. Bien conduite, elle n'a rien d'intimidant : c'est le moment où la copropriété décide de son avenir, en connaissance de cause.

Si votre copropriété à Antibes ou alentour prépare son assemblée générale et souhaite un syndic qui la prépare avec sérieux, parlons-en. Découvrez aussi notre accompagnement des conseils syndicaux et des copropriétaires.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles de l'assemblée générale comportent des nuances propres à chaque copropriété et à chaque résolution.